Créer un projet immobilier

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Promotion immobilière oui mais avec de gros moyens !

Devenir promoteur immobilier au Maroc dépend des assises financières. La diaspora marocaine, emprunte d’une certaine nostalgie, s’orientera bien volontiers, vers ce créneau lorsqu’elle dispose déjà d’un patrimoine foncier au pays. D’une pierre deux coups, elle fera fructifier ses affaires tout en assurant son retour au bercail. L’environnement demeure encore propice lorsque l’on choisit de respecter les normes et de suivre le développement des infrastructures au Maroc annoncé après l’avènement de SM le Roi Mohammed VI.

Indicateurs au vert

Les chiffres de la FNPI l’attestent.

«Le niveau des ventes s’est maintenu à fin avril 2015 avec une progression de 1,4% en une année, après 0,6% au titre du premier trimestre 2015 et un recul de 3,1% auparavant ».

170.439 unités de lots et logements ont été achevés. En 2014, 218.957 unités de lots et logements dont 180.082 unités économiques et sociales ont été mises en chantier… Ce volume de production a permis de maintenir les emplois à un seuil de 14.000 postes entre le 1er trimestre 2014 et le 1er semestre 2015. Pour ce qui est des investissements directs étrangers, ils ont atteints 10,76 MMDH soit une progression de +43%. C’est un fait. Le secteur de l’immobilier a un effet contributeur sur les BTP. En 2013, la valeur ajoutée totale a été estimée à 6,6% soit une progression de +5% par rapport à 2012.

« Concernant, les opérations de financement des activités immobilières, l’encours global des crédits attribués au secteur immobilier s’est renforcé de 3,2% en variation annuelle, à fin mars 2015 à 239,7 milliards de dirhams, après +3.5% un an passé, en lien avec le comportement favorable des crédits alloués à l’habitat. En revanche, le volume des crédits accordés aux promoteurs immobiliers a enregistré un recul de 3.8% », expliquent les responsables de la FNPI.

Ceci ne fait que conforter le fait que les personnes qui désirent investir dans le secteur doivent avoir une assise financière importante pour ne pas avoir recours aux banques. Jouer dans la cour des grands autrement dit signifiejongler avec des millions de dirhams ! Les opérateurs d’une taille importante le savent très bien. Le risque financier est réel. Le stress important… Les promoteurs issus de la diaspora marocaine qui ne connaissent pas bien l’environnement marocain devront en tenir compte.  Il s’agit de bien étudier la question avant de se lancer dans l’aventure. Car les grands mastodontes se divisent le gâteau et lorgnent sur les meilleures parcelles de terrain… Les opportunités au Maroc demeurent réelles, surtout pour les fins connaisseurs du domaine. Et ce qui entretient cette tendance, c’est bien la croissance économique qui est de loin supérieure à celle de la France. Les analystes financiers internationaux le rappellent et encouragent l’investissement au pays chérifien.

« La croissance économique du Maroc fait beaucoup d’envieux dans la zone euro. Au début des années 2000, le PIB courant était de l’ordre de 37 milliards de dollars. Il n’a cessé de grandir, tantôt à petits pas, tantôt avec de fortes pointes comme entre 2007 et 2008, pour arriver à 91,1 milliards de dollars en 2010. Entre 2007 et 2008, le PIB est passé de 75,2 milliards de dollars à 88,9 milliards de dollars ». Même son de cloche de la part du FMI qui table sur 4,9 % de croissance en 2015 et fait du Maroc le bon élève du Maghreb.

Maintien du niveau de vie des ménages

Il faut dire que le niveau de vie des ménages a augmenté car le Maroc a appris à maîtriser son inflation, sans pour autant courir de risque de déflation. Pour le promoteur immobilier qui souhaite investir au Maroc, cette donne est importante à connaître. Les ménages préférant accéder à la propriété plutôt que passer par la location, trop onéreuse dans les grandes villes. Autre critère avantageux et qui encourage l’investissement dans la promotion immobilière au Maroc, lescoûts de production. « Quand on regarde le niveau des coûts de production, on comprend pourquoi le prix de l’immobilier présente un excellent rapport. Le salaire moyen du travailleur marocain est faible : 327 $ par mois. Mais surtout les charges salariales sont réduites, ce qui additionné à la facilité de création d’entreprise, permet au royaume de se placer comme parmi les plus compétitifs de l’Afrique du Nord ». Les analystes financiers mettent en avant ce critère de démarcation.

D’énormes chantiers annonçant des villes nouvelles…

Plus le Royaume développe ses infrastructures. Ce phénomène a pour effet induit d’augmenter les surfaces à construire aux alentours des nouvelles infrastructures. Des villes nouvelles ont été annoncées pour ne citer que Casa City et Zenata… Plus au Nord, Tanger Med permettra, en 2016, une capacité globale de 8 millions de containers. Et ce sont 2000 ha qui ont été recensés comme surface de construction aux alentours. Bref, les opportunités dans ce domaine sont énormes.

Un cadre légal au même titre que les autres activités

Concernant les modalités de création d’une entreprise immobilière, elles sont simples. Au Maroc, elles sont généralement constituées en SARL, explique Maître Alami, notaire spécialisé dans le droit des sociétés. L’enregistrement des statuts et l’immatriculation sont généralement prises en charge par le notaire ce qui permet à l’investisseur de ne pas connaître les lourdeurs administratives. Cela dit, le délai de délivrance d’un permis d’autorisation pour construire est encore long. « Il faut attendre encore au moins trois mois pour décrocher le permis de construire ». Le témoignage d’un promoteur sous couvert de l’anonymat n’est pas un cas isolé. Les procédures administratives demeurent encore lentes à ce niveau. L’investisseur devra s’armer de patience et se mettre dans l’idée que les retards devront être pris en ligne de compte dans le bilan prévisionnel. La mesure du risque s’inscrit aussi à ce niveau.

La numérisation des données n’est pas encore d’actualité maiselle a été enclenchée. A terme, la visibilité des données permettra de réduire les délais en maitrisant les risques de conformité avec la réalité.

Les marocains résidant en France se rendront compte que le droit immobilier et foncier marocain admet des similitudes avec le droit français. A titre d’exemple, il est possible d’acheter un logement en VEFA (vente en l’état de futur achèvement), exactement comme dans la loi française. Les paiements sont échelonnés et réglementés. En fonction de l’état d’achèvement,le promoteur s’engage à présenter aux acheteurs un plan d’étalement des paiements…Le promoteur doit être au courant des différentes possibilités dont il dispose pour vendre. C’est important en matière de gestion de trésorerie. Là encore, il devra s’entourer de conseils d’un notaire car il peut facilement se faire prendre s’il n’est pas en conformité avec la loi juste par méconnaissance

Gouvernance et rigueur

La machine de la Cour des Comptes ne permet plus de telles erreurs. L’actualité le démontre aujourd’hui. La Gouvernance a pris de l’avant et le secteur de l’immobilier qui est pointé du doigt à cause des sommes non déclarées et du fort lobbying en matière d’acquisition de foncier connaitra certainement des changements. Des changements qui permettront de démocratiser les entrées des opérateurs et de mettre en place des normes de qualité et de sécurité qui devront être respectées par tous.

Le secteur immobilier est donc en pleine mutation. Il demeure rentable. Mais seuls les investisseurs qui ont des assises solides se lanceront dans l’aventure. Les connexions par rapport au Maroc sont très importantes dans ce domaine pour ne pas tomber dans les pièges de l’administration marocaine…

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